IVA na construção de casa em Portugal 2026

O IVA na construção de casa em Portugal é o imposto que mais gente esquece de orçamentar e o que mais mudou em 2026. Numa empreitada de construção nova, a taxa normal é de 23%, e isso transforma €200.000 de obra em €246.000 de fatura. A boa notícia é que, desde março de 2026, quem constrói para habitação própria e permanente recupera grande parte desse imposto. A má é que basta uma fatura mal passada para perder o direito.

Em resumo

• Na construção nova, a regra é IVA a 23% sobre a empreitada, um custo a prever desde o início.
• A Lei n.º 9-A/2026 criou um reembolso de 17% para habitação própria e permanente, pedido à AT após a licença de utilização.
• O imóvel tem de valer até €660.982 e ser afeto a habitação própria permanente em 6 meses, mantida 12 meses.
• O IVA a 6% direto só se aplica a reabilitação com ORU aprovada, não basta estar em ARU.
• Sem faturas com NIF, descrição e identificação do imóvel, não há benefício nenhum.

IVA na construção de casa: a regra dos 23% que pesa no orçamento

O IVA na construção de casa nova aplica-se à generalidade dos trabalhos à taxa normal de 23%. Não é um detalhe contabilístico, é um encargo real que tem de estar no orçamento total desde o primeiro dia. Quem soma só o valor da empreitada e ignora o imposto descobre, tarde demais, que faltam dezenas de milhares de euros à conta.

O número fala por si. Numa empreitada de construção nova de €200.000, o IVA a 23% representa €46.000. É quase um quarto do valor da obra a juntar-se ao custo, e é por isso que o IVA merece uma linha própria no orçamento, ao lado do terreno, dos projetos e da margem de imprevistos.

Há despesas do processo que ficam de fora deste imposto. As taxas municipais de licenciamento e a licença de utilização não estão sujeitas a IVA. Já os honorários dos técnicos associados ao processo, arquiteto, engenheiros, fiscal, estão. Saber o que leva imposto e o que não leva ajuda a fazer contas realistas a cada fatura.

O reembolso de IVA de 2026: recuperar 17% da obra

Desde 6 de março de 2026, a Lei n.º 9-A/2026 deixa recuperar 17% do IVA da construção de habitação própria e permanente. O mecanismo é simples de entender: o empreiteiro fatura à taxa normal de 23%, e é o dono de obra que pede o reembolso da diferença de 17% à Autoridade Tributária depois de ter a licença de utilização.

Naquela empreitada de €200.000 com €46.000 de IVA, o reembolso de 17% devolve cerca de €34.000. É dinheiro que volta ao bolso de quem construiu, desde que as faturas estejam em conformidade desde o início. Os requisitos principais são claros:

1. Valor do imóvel até €660.982.
2. Pedido de licenciamento apresentado depois de 23 de setembro de 2025.
3. Afetação a habitação própria e permanente em 6 meses após a licença de utilização.
4. Manter essa afetação durante pelo menos 12 meses.
5. Pedido de restituição à AT até 12 meses após a licença de utilização.
6. Devolução pela AT no prazo de 150 dias após receber o pedido.

Contratar a obra por fases, fundação, estrutura, acabamentos, a profissionais diferentes não faz perder o direito ao reembolso. O que conta é a conformidade das faturas e o enquadramento do projeto, não o número de empreiteiros envolvidos.

IVA a 6%: só com ORU aprovada, não basta a ARU

O IVA a 6% direto na obra não se aplica a qualquer construção, e é aqui que muita gente se engana. Para uma empreitada de reabilitação beneficiar da taxa reduzida, não chega o imóvel estar numa Área de Reabilitação Urbana (ARU). É preciso que exista uma Operação de Reabilitação Urbana (ORU) formalmente aprovada pelo município para essa área.

Esta distinção foi reforçada por um acórdão de uniformização do Supremo Tribunal Administrativo. Mesmo em zonas classificadas como ARU, a taxa de 6% só vale quando o imóvel está incluído numa ORU aprovada. Assumir o contrário, e adjudicar a obra a contar com 6%, leva a uma correção de imposto dolorosa mais tarde.

Existem três situações em que o IVA a 6% se aplica a uma obra: construção nova para habitação própria e permanente ao abrigo do regime de 2026, com reembolso posterior; reabilitação em zona ARU com ORU aprovada, com a taxa aplicada diretamente; e obras de conservação ou beneficiação em habitação já existente fora de ARU, desde que não alterem a estrutura, ao abrigo da Verba 2.27 do Código do IVA. Em todos os casos, confirmar com o contabilista antes de adjudicar.

As faturas que decidem tudo, e o erro de adjudicar por fases sem gestão

O benefício fiscal vive ou morre nas faturas. Exigir sempre fatura com IVA discriminado, NIF do dono de obra e identificação clara do serviço e do imóvel, a todos os empreiteiros e projetistas. Sem estes elementos, a fatura não serve de base a qualquer reembolso, e não se corrige depois de emitida sem um processo formal junto da Autoridade Tributária.

A taxa de IVA também tem de ficar definida no contrato com cada prestador antes de adjudicar. Um empreiteiro que aplique a taxa errada cria um problema que não se resolve com um telefonema, exige um processo na AT. Guardar todas as faturas com IVA discriminado ao longo de toda a obra é a regra de ouro desta fase, porque são elas que sustentam o reembolso no fim.

O IVA da obra tem nuances difíceis de gerir quando se adjudica cada fase a um profissional diferente. Aí recomendo contratar um gestor de obra ou dedicar tempo a sério a esse acompanhamento. No meu caso, como adjudiquei tudo de uma vez ao mesmo empreiteiro em chave-na-mão, não tive de me preocupar. Na altura nem existiam estes benefícios fiscais nem a devolução do IVA que há em 2026, por isso quem constrói hoje deve ter todos estes detalhes em conta.

Quem adjudica a obra por fases a vários prestadores ganha controlo, mas herda a responsabilidade de garantir que cada fatura, de cada profissional, cumpre os requisitos. É um trabalho a tempo inteiro que justifica, muitas vezes, o custo de um gestor de obra.

Perguntas frequentes sobre o IVA da obra

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