Compra em planta: o que verificar na memória descritiva e nos acabamentos

Na compra em planta, ainda não existe casa para visitar. O que se compra é um conjunto de documentos: a memória descritiva, o caderno de acabamentos e as plantas. O anúncio, as imagens 3D e o apartamento-modelo servem para vender. Quando a casa for entregue, é a estes documentos que se vai comparar o que está feito, por isso é preciso lê-los ao pormenor antes de assinar.

Em resumo

• Pedir a memória descritiva, o caderno de acabamentos e as plantas cotadas, em versão datada, e anexá-los ao contrato-promessa.
• A área anunciada raramente é a que se pisa. Confirmar a que conceito de área corresponde cada número.
• Pelo Código Civil, numa venda por preço global, a diferença de área só mexe no preço acima de 5%. Muitos contratos preveem outra margem, e convém lê-la.
• Marcas e modelos concretos valem mais do que "ou equivalente". Pré-instalação não é instalação.
• Pedir a versão provisória da ficha técnica da habitação e o pré-certificado energético: a lei obriga o vendedor a disponibilizá-los.
• Levar alguém com conhecimento técnico à vistoria final, com os documentos na mão.

Os documentos que definem a casa

São três, e cada um responde a uma pergunta diferente:

1. Memória descritiva: o documento do projeto licenciado que descreve a construção, a estrutura, os materiais e as soluções técnicas.
2. Caderno de acabamentos: a lista, divisão a divisão, dos materiais, marcas e modelos que vão ser aplicados. É o documento que descreve a casa que se vai receber.
3. Plantas cotadas: os desenhos da fração com as medidas de cada divisão.

Pedir os três em versão datada e confirmar que as plantas que o promotor mostra coincidem com as do projeto licenciado na câmara. As plantas comerciais dizem muitas vezes, em letra pequena, que as áreas são aproximadas e sem caráter contratual. Depois, anexá-los ao contrato-promessa, como se explica no artigo sobre o contrato-promessa cláusula a cláusula. Um documento que não está anexado ao contrato é difícil de fazer valer na entrega.

Áreas: o número que mais engana

Um anúncio que diz "T2 com 95 m²" raramente diz de que área está a falar. Há pelo menos três conceitos diferentes:

• Área bruta privativa: para o Código do IMI (artigo 40.º), é a superfície total medida pelo perímetro exterior e pelos eixos das paredes da fração. Inclui as paredes.
• Áreas brutas dependentes: as áreas cobertas e fechadas de uso exclusivo, como garagem e arrumos.
• Área útil: o espaço que realmente se pisa, sem paredes.

A diferença entre a área bruta privativa e a área útil é grande, porque a primeira inclui todas as paredes, e há anúncios que somam ainda a garagem e o arrumo. A lei da ficha técnica obriga o anúncio a indicar a área útil, por isso é esse o número a procurar. Um preço por metro quadrado calculado sobre a área errada parece barato e não é. Antes de comparar empreendimentos, pôr todos na mesma base.

E se a casa entregue tiver menos área?

Aconteceu-me, e é mais comum do que parece:

Já apanhei diferenças em coisas relevantes como as áreas reais da casa versus a planta, onde fiquei a perder alguns metros quadrados, mas como a diminuição era pequena e estava dentro da margem de erro prevista no contrato-promessa, não tive lugar a qualquer compensação.

O Código Civil tem uma regra para isto. Quando a casa é vendida por um preço global, e não a tanto por metro quadrado, o comprador paga o preço acordado mesmo que a área real seja diferente da indicada. Só quando a diferença passa de um vigésimo, ou seja, de 5%, é que o preço sobe ou desce na proporção (artigo 888.º). O direito à diferença caduca um ano depois da entrega do imóvel (artigo 890.º).

Na prática, muitos contratos-promessa têm a sua própria cláusula de variação de área, e é essa que conta. Num dos meus contratos, a regra era tolerar até 3% de diferença sem ajuste de preço, ajustar o preço na proporção entre 3% e 10%, e dar ao comprador o direito de resolver o contrato acima de 10%. Não é uma cláusula que exista sempre, é um exemplo real. Neste caso, o contrato era até mais favorável ao comprador do que a regra geral da lei. Por isso, ler a cláusula e comparar: se o contrato não disser nada, aplica-se a regra do Código Civil. Esta leitura é interpretação, e um advogado confirma-a para cada contrato.

Materiais: o problema do "ou equivalente"

Um caderno de acabamentos bem feito diz a marca, o modelo e a referência de cada material: o pavimento da sala, os azulejos das casas de banho, as loiças, as torneiras, as caixilharias. Um caderno vago diz "pavimento flutuante de boa qualidade" ou "loiças da marca X ou equivalente".

A expressão "ou equivalente", e as cláusulas que deixam o promotor substituir materiais por outros "de qualidade não inferior", dão-lhe margem para trocar sem perguntar. Às vezes a troca é justificada, porque um modelo deixou de ser fabricado. Outras vezes, é uma forma de baixar o custo. Para limitar esse risco:

• Pedir marca, modelo e referência sempre que for possível.
• Exigir que o contrato diga quem decide a equivalência e com que critério.
• Exigir que qualquer substituição seja comunicada por escrito antes de ser feita.

Pré-instalação não é instalação

É a diferença que mais surpreende quem recebe a casa. Uma pré-instalação de ar condicionado é tubagem na parede, sem equipamento nenhum. O mesmo vale para a aspiração central, os painéis solares, o carregador de carro elétrico ou a domótica. A pré-instalação poupa obras mais tarde, mas o equipamento fica por comprar e montar.

Fazer uma lista, item a item, do que está incluído e do que é só pré-instalação: cozinha equipada ou apenas mobiliada, eletrodomésticos com marca e modelo, climatização, estores elétricos ou manuais, roupeiros, loiças e torneiras. Com essa lista, o preço de duas casas parecidas deixa de ser comparável à primeira vista. Uma acaba por sair vários milhares de euros mais cara depois de equipada.

Ficha técnica da habitação: o documento que a lei obriga a mostrar

Há um documento que o comprador tem direito a ver antes de assinar e que muitos nunca pedem: a ficha técnica da habitação, criada pelo Decreto-Lei n.º 68/2004. O promotor está obrigado a elaborá-la (artigo 4.º). Descreve as características técnicas e funcionais da casa: profissionais envolvidos, áreas, materiais, instalações e equipamentos.

Numa casa em planta, a obra ainda não está concluída, por isso o que existe é a versão provisória da ficha, que se baseia nos projetos de arquitetura e das especialidades e é atestada pelos autores desses projetos (artigo 4.º, n.os 4 e 5). Nos locais de venda, o vendedor ou a imobiliária têm de disponibilizar (artigo 11.º):

• Cópia da ficha técnica ou da sua versão provisória.
• O preço por metro quadrado da área útil e o preço total, com os impostos e as formas de pagamento.
• Para consulta, uma cópia autenticada do projeto completo do prédio, incluindo as especialidades.
• Nos prédios em construção, o número do alvará de licença de construção e os prazos previstos para a conclusão.

A mesma lei regula a publicidade (artigo 12.º): o anúncio tem de indicar a área útil da habitação e o tipo e a marca dos materiais sempre que os refira, e as imagens têm de reproduzir fielmente o local. Uma mudança recente: desde 2024, a apresentação da ficha técnica deixou de ser exigida na escritura, porque o artigo 9.º foi revogado pelo Decreto-Lei n.º 10/2024. A obrigação de a elaborar e de a disponibilizar mantém-se, mas já ninguém a confere por defeito no dia da escritura. Por isso, pedi-la e compará-la com o caderno de acabamentos passa a depender do comprador.

Certificado energético e isolamento

A classe energética diz muito sobre o conforto e a fatura da casa. As regras estão no Decreto-Lei n.º 101-D/2020:

• Nos edifícios novos é emitido um pré-certificado energético antes do início da construção, e o certificado energético no fim da obra, antes da autorização de utilização (artigo 20.º).
• O anúncio de venda tem de indicar a classe energética (artigo 22.º, n.º 3).
• O vendedor tem de entregar cópia do certificado, ou disponibilizar a informação que contém, antes do contrato-promessa, e o original antes da escritura (artigo 29.º, n.º 1, alínea c)).

Na compra em planta, o documento a pedir antes de assinar o contrato-promessa é, por isso, o pré-certificado. Confirmar que a classe que lá consta é a que o anúncio promete, e que a memória descritiva descreve as soluções que a sustentam: isolamento térmico das paredes e da cobertura, tipo de caixilharia e de vidro, ventilação e produção de água quente. Pedir também a descrição do isolamento acústico entre frações, que raramente vem nos anúncios e pesa muito no dia a dia de um prédio.

Da planta à vistoria final

Ler bem os documentos antes de assinar é metade do trabalho. A outra metade é usá-los na entrega:

No meu caso, os acabamentos foram iguais ao prometido, apenas apanhei alguns problemas de coisas riscadas ou estragadas durante a montagem. Nunca paguei a um arquiteto para me ajudar, mas recomendo que na vistoria final haja alguém com conhecimento técnico para validar.

Os riscos e estragos da montagem são o defeito mais frequente numa casa nova, e só se reclamam com facilidade se forem apontados antes de receber a chave. Uma pessoa com conhecimento técnico, um arquiteto, um engenheiro ou um empreiteiro de confiança, vê em meia hora o que o comprador não vê numa tarde: desníveis, juntas mal feitas, caixilharia que não fecha bem. Levar o caderno de acabamentos e as plantas na mão, e comparar divisão a divisão. Para quem não tem experiência em obra, pagar a essa pessoa uma leitura das plantas antes de assinar também é barato face ao valor em jogo.

A avaliação do promotor, tratada no artigo sobre como avaliar o promotor, ajuda a perceber de antemão quanto cuidado põe nos acabamentos. E o artigo sobre atrasos na compra em planta explica porque convém acompanhar a obra até à entrega.

Perguntas frequentes sobre a memória descritiva na compra em planta