Compra em planta: o que fazer quando a obra atrasa

Na compra em planta, a data de entrega que o promotor anuncia é um objetivo, não uma garantia. Em seis compras em planta, só uma obra acabou a tempo. O atraso é tão frequente que a pergunta útil não é se a obra vai atrasar, mas o que o contrato diz quando atrasar. E isso decide-se antes de assinar o contrato-promessa, não depois.

Em resumo

• Os atrasos na compra em planta são a regra. Planear a renda, o crédito e a mudança contando com eles.
• O contrato tem de ter uma data certa de conclusão e uma data limite para a escritura. Tolerâncias longas e exclusões vagas esvaziam o prazo.
• Sem cláusula penal negociada, um atraso longo arrisca não dar direito a indemnização nenhuma. A maioria dos promotores recusa-a, mas pedir é sempre o primeiro passo.
• O atraso, por si só, não dá direito a resolver o contrato. É preciso uma carta que fixe um prazo final razoável.
• Acompanhar a obra de perto, sem esperar pelas notícias do promotor, evita surpresas nos prazos e nos pagamentos.

Na compra em planta, a obra atrasa quase sempre

Uma obra nova depende de licenças, de fornecedores, de subempreiteiros e do tempo. Basta uma destas peças falhar para o calendário escorregar meses. A minha experiência confirma-o:

Em 6 compras em planta que já fiz, apenas numa a obra não atrasou, por isso é muito comum que aconteça. A maioria dos promotores não aceita cláusulas de indemnização ou juros sobre o capital em caso de atraso. As justificações são normalmente relacionadas com a parte legal de aprovação da câmara municipal, mas com a alteração da lei os processos tornaram-se mais ágeis.

A consequência prática é simples: tratar a data de entrega como a data mais otimista, e não como a data provável. Quem vende a casa atual, termina um arrendamento ou fixa a mudança para a data do contrato fica exposto a cada mês de atraso. Contar com seis meses a um ano de margem é prudência, não pessimismo.

O que o contrato tem de dizer sobre prazos

O contrato-promessa é o único sítio onde o prazo tem força. Antes de assinar, confirmar quatro pontos:

1. Uma data certa de conclusão da obra, e não "previsivelmente no segundo semestre".
2. Uma data limite para a escritura, contada a partir da conclusão ou da autorização de utilização.
3. O período de tolerância, se existir. Quanto mais longo, menos vale a data prometida.
4. O que acontece em cada caso: penalização, juros, direito de resolver o contrato.

Há cláusulas que esvaziam o prazo sem o dizer. As mais frequentes são as exclusões de responsabilidade por "causas não imputáveis ao promotor", sem lista fechada, as prorrogações automáticas "salvo declaração escrita em contrário" (quem não escreve, prorroga) e a declaração de que qualquer atraso nas licenças nunca é da responsabilidade do promotor. Ler estas cláusulas com o advogado, como se explica no artigo sobre o contrato-promessa cláusula a cláusula.

Cláusula penal: negociar antes de assinar

O Código Civil deixa as partes fixar por acordo o valor da indemnização em caso de incumprimento: é a cláusula penal (artigo 810.º). Tem uma vantagem clara: o comprador não precisa de provar quanto perdeu com o atraso, porque o valor já está no contrato.

Há um pormenor que pesa muito na compra em planta. Em regra, o credor não tem direito a exigir ao mesmo tempo o cumprimento do contrato e a cláusula penal. A exceção, prevista no artigo 811.º, é a cláusula penal estabelecida para o atraso. Na prática, isto quer dizer que o comprador fica com a casa e recebe a penalização pelos meses de atraso. O tribunal tem o poder de reduzir uma cláusula penal manifestamente excessiva (artigo 812.º), por isso o valor deve ser proporcionado.

Na minha experiência, a maioria dos promotores recusa estas cláusulas. Mesmo assim, já consegui algumas, e servem de referência do que é possível pedir:

• O promotor paga um juro de 2% ao ano sobre o capital já entregue, enquanto durar o atraso.
• Se a escritura não se fizer, o promotor devolve o dinheiro com um juro de 4% ao ano.

Não são cláusulas que se consigam sempre, são exemplos reais. Se o promotor recusar qualquer penalização, há duas alternativas que custam menos a aceitar: uma tolerância mais curta e reforços ligados a fases da obra, e não a datas, como se explica no artigo sobre o calendário de pagamentos. Com pagamentos por fases, o atraso do promotor atrasa também o dinheiro que sai do bolso do comprador.

Quando a obra atrasa: mora, carta e resolução

O Código Civil distingue duas situações. A primeira é a mora: a prestação ainda é possível, mas não foi feita a tempo. Se o contrato tiver um prazo certo, o promotor fica em mora logo que o prazo passa, sem ser preciso avisá-lo (artigo 805.º). A mora obriga-o a reparar os danos causados (artigo 804.º), mas não dá, sozinha, o direito de resolver o contrato.

A segunda é o incumprimento definitivo. Para lá chegar, o artigo 808.º prevê dois caminhos: o comprador perde objetivamente o interesse na casa, ou fixa ao promotor um prazo final razoável e esse prazo também não é cumprido. É a chamada interpelação admonitória: uma carta que diz, por escrito, até quando a obra tem de estar pronta e que, depois disso, a obrigação se considera não cumprida.

Com o incumprimento definitivo, o comprador tem o direito de resolver o contrato e pedir a devolução do que pagou (artigo 801.º). Havendo sinal, o artigo 442.º dá-lhe a faculdade de exigir o dobro. Qualquer destes passos faz-se por carta registada com aviso de receção, que prova o que foi dito e quando chegou, e com um advogado ao lado: a forma como a carta é escrita e o prazo que fixa decidem se o tribunal lhe dá razão. Esta parte é interpretação da lei e da jurisprudência, não uma regra automática.

Tribunal ou paciência

Ter direito a resolver o contrato não quer dizer que seja a melhor decisão. Foi esta a forma como lidei com os atrasos:

Até hoje nunca aceitei diretamente um atraso comunicado, ou não, pelo promotor, mas também nalguns casos não agi judicialmente sobre o promotor, porque apesar de atrasada a obra manteve-se em andamento bom, e é preferível ter uma casa feita com atraso do que um processo eterno no tribunal.

Há aqui uma distinção que importa: não aceitar o atraso não é o mesmo que ir a tribunal. Quando o promotor anuncia uma data nova, responder por escrito a dizer que não se aceita a alteração mantém os direitos do comprador intactos, sem abrir um conflito. Aceitar sem condições, pelo contrário, arrisca valer como acordo para um prazo novo. Se for para aceitar, pedir contrapartida escrita: uma data certa nova, uma penalização a partir dela, ou um reforço adiado.

O tribunal faz sentido quando a obra para, quando o promotor deixa de responder ou quando há sinais de dificuldades financeiras. Nesses casos, a avaliação do promotor, tratada no artigo sobre como avaliar o promotor, ajuda a perceber se o dobro do sinal tem alguém com património para o pagar.

Os custos do atraso que não estão no contrato

O atraso custa dinheiro mesmo quando o contrato não prevê nada:

• Mais meses de renda, ou duas prestações em simultâneo.
• A aprovação do crédito à habitação caduca, e uma nova avaliação traz outra taxa de juro e outras condições.
• Mudanças, escolas e contratos de serviços marcados para uma data que deixa de existir.

Há um custo menos óbvio para quem compra perto dos 35 anos. A isenção de IMT para jovens na compra da primeira habitação própria e permanente exige, entre outros requisitos, idade igual ou inferior a 35 anos à data da transmissão (artigo 9.º, n.º 2, do Código do IMT). Na compra em planta, a transmissão acontece em regra na escritura, não no contrato-promessa. Uma escritura que escorrega para depois do aniversário dos 36 anos custa a isenção. Para quem está nesta situação, este é o argumento mais forte para negociar uma data limite firme para a escritura.

Acompanhar a obra para não ser surpreendido

O promotor raramente avisa de um atraso com antecedência. A minha recomendação é não depender dele para saber em que ponto está a obra:

A minha recomendação é manter visibilidade próxima sobre o andamento das obras, não esperando o feedback do promotor, para não ser surpreendido com um atraso ou, ao contrário, com um pagamento de um reforço que não estávamos à espera por estar indexado a uma fase da obra.

O ponto final da citação é o lado do risco que poucos lembram: com reforços ligados a fases da obra, uma obra que acelera também traz pagamentos mais cedo. Visitar a obra com regularidade, fotografar com data e manter um registo das datas do contrato e dos prazos do crédito resolve as duas pontas. Cada visita é também prova, se um dia for preciso mostrar quando a obra parou.

Perguntas frequentes sobre atrasos na compra em planta