CPCV de casa em planta: as cláusulas a negociar

Numa compra em planta, o contrato-promessa é a única coisa sólida que o comprador tem durante dois ou três anos. A casa ainda não existe, o dinheiro já saiu, e tudo o que acontecer até à escritura depende do que ficou escrito. Ler o CPCV de uma casa em planta cláusula a cláusula, e negociar as que importam antes de assinar, é a decisão que mais protege quem compra.

Em resumo

• Pedir a minuta com tempo e levá-la a advogado ou solicitador antes de haver data marcada para assinar.
• O promotor tem poder negocial, mas não tem tudo fechado. Pagamentos, prazos e anexos são as cláusulas que mais compensa discutir.
• Ligar os pagamentos a fases da obra, não a datas. Pagar quando a estrutura está feita, não ao fim de seis meses.
• Exigir datas certas de conclusão e de escritura, com penalização por atraso.
• A cláusula de livre cedência antecipa o IMT para o momento do CPCV. Aceitá-la ou não é uma decisão fiscal, não só de flexibilidade.

Porque o CPCV de uma casa em planta é diferente

O CPCV de uma casa em planta é diferente porque promete uma coisa que ainda não existe, a alguém que a vai construir com o dinheiro de quem compra. Num CPCV de uma casa usada, a casa está lá e a escritura é daqui a semanas. Aqui, entre a assinatura e a escritura passam anos, e o contrato tem de prever tudo o que corre mal pelo caminho: atrasos, alterações ao projeto, acabamentos trocados, um promotor em dificuldades.

E o mercado empurra para assinar depressa. Segundo o idealista, em junho de 2026, 61% dos empreendimentos de construção nova anunciados na plataforma ainda estavam em obra, e os anúncios em planta recebiam mais contactos por anúncio do que os imóveis concluídos. Com mais procura do que oferta, o promotor sabe que, se um comprador recuar, há outro à espera.

Há ainda uma particularidade: o contrato é redigido pelo promotor e é igual para todos os compradores. Estes contratos estão sujeitos ao regime das cláusulas contratuais gerais (Decreto-Lei n.º 446/85), que proíbe cláusulas desproporcionadas em contratos que uma parte redige e a outra só assina. Isso não obriga o promotor a negociar, mas dá ao comprador argumentos.

Negociar a minuta: tempo, advogado e o que é possível mudar

A minuta tem de chegar com tempo para ser lida, e lida por um advogado ou solicitador. Uma minuta entregue no próprio dia da assinatura não é para ler, é para assinar. O primeiro pedido a fazer ao promotor é simples: a minuta completa, com todos os anexos, pelo menos duas a três semanas antes da data marcada.

Nas minhas compras, tive esse tempo:

Recebi a minuta do CPCV e tive bastante tempo para a avaliar e levar a um advogado, aproximadamente um mês, e consegui alterar algumas cláusulas para aumentar as proteções que eu tinha. Mas, na verdade, não consegui mudar tudo. Como há mais procura do que oferta por este tipo de empreendimentos em planta, os promotores têm um forte poder negocial, e sentem sempre que «se eu não quiser, há quem queira».

É o retrato honesto de uma negociação com um promotor: não se muda tudo, mas muda-se alguma coisa. E a parte que se muda é muitas vezes a que mais protege, porque o promotor cede mais facilmente em cláusulas que não lhe custam dinheiro, como o calendário dos pagamentos ou os anexos rubricados, do que no preço.

O que verificar logo à cabeça

1. Quem assina: a empresa dona do prédio, com o NIPC certo, e alguém com poderes para a obrigar.
2. A fração: letra, permilagem, áreas, garagem e arrumo, com o preço discriminado por cada um.
3. Os anexos: memória descritiva, caderno de acabamentos e plantas, todos rubricados pelas duas partes.
4. Os prazos: data certa de conclusão da obra e data limite da escritura.
5. Os pagamentos: quanto, quando e ligados a quê.
6. A cedência: se existe cláusula de livre cedência a terceiro, e o que implica.
7. As assinaturas: reconhecimento presencial, como a lei exige.

Pagamentos ligados à obra, não ao calendário

A cláusula de pagamentos é a que mais compensa negociar. A maioria dos CPCV de promotor marca reforços de sinal por datas: tanto na assinatura, tanto seis meses depois, tanto um ano depois. Se a obra atrasar, o comprador continua a pagar ao ritmo do calendário, e o dinheiro passa a estar à frente da obra.

A alternativa é ligar cada pagamento a uma fase da obra que se vê. Foi o que fiz num dos meus contratos:

Uma das coisas que mudei num CPCV foram os prazos de pagamento, para deixarem de dizer datas certas e passarem a dizer fases da obra, para garantir que não pagava sem a obra ter andado. Num dos meus CPCV, pediram-me para pagar passados seis meses e a obra ainda nem tinha começado. Percebi que eu devia ser dos poucos clientes que tinham pedido para indexar os pagamentos à obra, porque expliquei que tinha uma cláusula a dizer que o pagamento acontecia só depois da estrutura e das lajes de piso estarem construídas.

Este caso mostra uma coisa contraintuitiva: a cláusula mais protetora do contrato foi também uma das mais fáceis de obter, porque quase ninguém a pede. O promotor aceita-a sem grande custo no momento da assinatura, e só quando a obra atrasa se percebe o que vale. Aos seis meses, quem tinha pagamentos por data pagou para um terreno vazio; quem tinha pagamentos por fase não pagou nada.

Fases que funcionam bem como marcos: licença de construção emitida, estrutura e lajes concluídas, fachada e cobertura fechadas, e escritura. Cada uma verifica-se numa visita à obra ou numa fotografia datada. O calendário completo dos pagamentos faseados tem uma subfase própria na app, nesta mesma fase.

Prazos: datas certas e penalização por atraso

Um prazo «previsível» ou «estimado» não é um prazo. Sem data certa não há atraso, e sem atraso não há penalização. Muitos CPCV de promotor dizem que a escritura será feita «previsivelmente no segundo semestre de 2027», o que deixa ao promotor toda a margem e ao comprador nenhuma.

O contrato deve ter duas datas: a de conclusão da obra e a data limite para a escritura. E deve dizer o que acontece se forem ultrapassadas: uma penalização por mês de atraso, um prazo a partir do qual o comprador tem direito a resolver o contrato e recuperar o que pagou, ou ambos. Um atraso de meses numa obra é comum; um atraso sem consequência no contrato é uma escolha.

A data da escritura importa também para o crédito à habitação. Uma aprovação bancária tem validade, e uma escritura que derrapa seis meses obriga a refazer o processo com outras condições de juro.

Sinal, execução específica e assinaturas

O sinal tem regras próprias no Código Civil, e convém conhecê-las antes de assinar. Pelo artigo 442.º, se o contrato não se cumprir por culpa de quem recebeu o sinal, o comprador tem direito a exigir o dobro do que prestou. Mas o dobro do sinal nem sempre resolve: o que o comprador quer, quase sempre, é a casa.

Para isso existe a execução específica: pedir ao tribunal uma sentença que produza os efeitos da escritura que o promotor se recusa a fazer. Pelo artigo 830.º, a existência de sinal faz presumir que as partes afastaram esse direito, mas há uma exceção que protege quem compra casa: nas promessas de compra de edifício ou fração, já construídos, em construção ou a construir, a execução específica não pode ser afastada pelas partes. Uma cláusula que diga o contrário não vale.

O mesmo tipo de promessa tem uma exigência de forma. O artigo 410.º, n.º 3, do Código Civil obriga ao reconhecimento presencial das assinaturas e à certificação, por quem faz esse reconhecimento, da existência da licença de construção ou de utilização. A lei protege o comprador: o promotor só invoca a falta destes requisitos se tiver sido o comprador a causá-la com culpa. Mesmo assim, uma minuta que peça ao comprador para prescindir do reconhecimento das assinaturas é um sinal de alarme. Assinar com reconhecimento presencial, num notário, advogado ou solicitador, e guardar o original.

A cláusula de livre cedência e o IMT

A cláusula de livre cedência deixa o comprador passar a sua posição no contrato a outra pessoa, antes da escritura, sem autorização do promotor. Para quem compra para investir, é atrativa: dá a possibilidade de vender o direito à casa antes de ela estar pronta. Só que tem um custo que muita gente só descobre depois.

Com a cláusula de livre cedência, o Código do IMT trata o contrato-promessa como se fosse já a transmissão, e o IMT passa a ser devido antes da assinatura do CPCV. E é calculado sobre o valor do contrato ou o valor patrimonial, o que for maior, e não sobre o sinal. Ou seja, o imposto que normalmente se paga na escritura, daqui a dois anos, sai logo no início.

Por isso, no meu caso, a decisão foi não a ter:

O meu contrato não tinha cláusula de cedência, porque eu não a queria, para não pagar logo o IMT. Mas alguns construtores aceitam fazê-la mais tarde, outros não aceitam de todo. É mesmo caso a caso.

A lição prática: decidir antes de assinar se a cedência é um objetivo, e não aceitar a cláusula «por precaução». Se a ideia é viver na casa, a cláusula só antecipa um imposto. Se a ideia é investir, compensa negociar a possibilidade de ceder mais tarde, com autorização do promotor, em vez da livre cedência à cabeça.

Para comparar com a compra de um terreno ou de uma casa usada, o artigo sobre o contrato-promessa de compra e venda explica as cláusulas comuns a qualquer CPCV. E, antes de chegar ao contrato, convém saber como avaliar o promotor que o vai assinar.

Perguntas frequentes sobre o CPCV de casa em planta