Compra em planta: pagar por datas ou por fases da obra?

Na compra em planta, o preço discute-se uma vez e o calendário de pagamentos vive-se durante dois ou três anos. Entre o sinal e a escritura há reforços, e a pergunta que decide quem corre o risco é simples: cada pagamento vence numa data ou quando a obra chega a uma fase? Com datas, se a obra atrasa, o comprador continua a pagar como se nada fosse. Com fases da obra, o dinheiro acompanha o que existe no terreno.

Em resumo

• O calendário típico tem sinal, contrato-promessa, dois ou três reforços e escritura. Em muitos contratos, 20% a 30% do preço é pago antes da escritura.
• Pagamentos ligados a datas, ou a meses depois do arranque, obrigam o comprador a financiar os atrasos do promotor.
• Pagamentos ligados a fases da obra (estrutura concluída, início dos acabamentos) seguem o avanço real e são negociáveis.
• Pelo Código Civil, presume-se que todas as quantias entregues no contrato-promessa são sinal, incluindo os reforços, a menos que o contrato diga outra coisa.
• Guardar o contrato e o comprovativo de cada transferência, com a fração e a parcela identificadas.

Como é um calendário de pagamentos na compra em planta

A estrutura repete-se de promotor para promotor, com variações nas percentagens:

1. Sinal de reserva, para tirar a fração do mercado.
2. Contrato-promessa de compra e venda, com o pagamento de um sinal, muitas vezes 10% a 20% do preço.
3. Dois a cinco reforços durante a obra.
4. Escritura, com o pagamento do restante, quase sempre com crédito à habitação.

Um padrão frequente é pagar 30% até à escritura e 70% no ato. Numa casa de 350.000 euros, isso dá 105.000 euros entregues ao promotor antes de a casa existir: por exemplo, 35.000 euros no contrato-promessa e três reforços de cerca de 23.300 euros.

Antes de assinar, pedir o calendário por escrito e confirmar três coisas: que a soma das parcelas é igual ao preço, que o valor da escritura corresponde ao que o banco vai financiar, e o que faz vencer cada pagamento. É esta última que muda tudo.

Pagar por datas ou por fases da obra

Há duas formas de definir quando vence um reforço. A primeira é uma data fixa, ou um número de meses depois do arranque da obra: "20% doze meses após o início dos trabalhos". A segunda é uma fase da obra: "20% com a estrutura concluída".

A diferença só aparece quando a obra atrasa, e as obras atrasam. Com datas, um atraso de um ano significa que o comprador pagou os reforços todos e a obra ainda vai na estrutura. O dinheiro está do lado do promotor muito antes de a contrapartida existir, e quanto mais dinheiro entregue, maior a exposição se o promotor falhar.

Com fases da obra, o atraso do promotor atrasa também os pagamentos. O comprador nunca paga mais do que a obra justifica, e o promotor tem um incentivo direto para avançar.

Foi esta a evolução que fiz ao longo das compras:

Os meus calendários foram sempre com sinal, depois contrato-promessa, depois dois ou três pagamentos de reforço e depois escritura. No início eu aceitava que os pagamentos estivessem calendarizados em datas ou em número de meses depois do arranque da obra, mas nas últimas obras consegui colocar os pagamentos ligados a marcos da obra, ou seja, depois da estrutura ou no início dos acabamentos.

O ponto importante é o "consegui": não veio na primeira versão do contrato. O promotor propõe datas porque lhe dão previsibilidade de tesouraria. A troca por fases da obra é uma negociação, e faz-se antes de assinar o contrato-promessa, com o advogado, como se explica no artigo sobre o contrato-promessa cláusula a cláusula.

Que fases da obra usar

As fases mais úteis são as que se veem de fora e não deixam dúvidas:

• Estrutura de betão concluída, com todas as lajes feitas.
• Cobertura e fachadas fechadas.
• Início dos acabamentos interiores.
• Pedido da autorização de utilização à câmara.

Fases vagas, como "50% da obra executada", abrem a porta a discussões. Se o contrato as usar, deve dizer quem certifica a percentagem, por exemplo o diretor de obra ou a fiscalização, e com que documento.

Como confirmar que a fase foi cumprida

Um pagamento ligado a uma fase da obra só protege se houver forma de confirmar a fase. O ideal é o contrato obrigar o promotor a enviar, com cada pedido de pagamento, um relatório da fiscalização ou do diretor de obra, com fotografias. Na prática, é difícil conseguir esse envio com regularidade:

Nunca consegui que me enviassem com regularidade o estado da obra, por isso também tenho como regra para mim próprio só comprar casas em zonas que conheço e visito, ou seja, eu próprio vi com os meus olhos a evolução das obras de forma regular.

A regra resolve o problema pela raiz: se o promotor não informa, o comprador vê por si. Uma estrutura concluída ou uma fachada fechada confirmam-se da rua, sem entrar no estaleiro. Para quem compra longe de casa, a alternativa é exigir no contrato o relatório com cada pedido de pagamento, ou pedir a alguém de confiança uma visita antes de cada transferência. Cada visita fica registada com data e fotografias, que servem de prova se houver discussão.

O que a lei diz sobre os reforços

O artigo 441.º do Código Civil diz que, no contrato-promessa de compra e venda, se presume que tem carácter de sinal toda a quantia entregue pelo comprador ao vendedor, mesmo que seja a título de antecipação do preço. Os reforços contam, por isso, como sinal.

Isto importa por causa do artigo 442.º: se o promotor não cumprir por causa que lhe seja imputável, o comprador tem a faculdade de exigir o dobro do que prestou. Se for o comprador a falhar, perde o que entregou.

Duas notas práticas, que são interpretação e não letra da lei:

• É uma presunção, e o contrato consegue afastá-la. Há contratos que chamam aos reforços "pagamentos por conta do preço, sem carácter de sinal". Ler essa cláusula com o advogado antes de assinar.
• O direito ao dobro vale o que valer o património do promotor. Se a sociedade do empreendimento não tiver bens, o direito existe no papel. Por isso a avaliação do promotor, tratada no artigo sobre como avaliar o promotor, pesa tanto como o calendário.

Revisão de preços, atrasos e recibos

Três cláusulas mexem no calendário e merecem leitura atenta:

• Revisão de preços. Uma cláusula sem índice definido e sem teto deixa o preço final em aberto. Fixar um limite é muitas vezes mais fácil de negociar do que eliminá-la.
• Atraso do comprador. Comparar o que acontece se o comprador atrasar um reforço (juros, perda do sinal, resolução) com o que acontece se o promotor atrasar a entrega. A diferença diz muito sobre o equilíbrio do contrato.
• Prova dos pagamentos. No fim, o banco que financia a escritura pede prova do capital próprio já entregue.

Sobre a prova, a minha experiência é que os promotores raramente emitem recibos, e que o contrato, junto com o registo de cada transferência, serve de comprovativo. Para isso funcionar sem dúvidas, fazer cada transferência a partir de uma conta em nome do comprador, com uma descrição que identifique a fração e a parcela ("Fração B, 2.º reforço"), e guardar tudo numa pasta. Antes da escritura, pedir ao promotor uma declaração com o total recebido, que facilita o processo com o banco e confirma que as contas batem certo dos dois lados.

Perguntas frequentes sobre o calendário de pagamentos