IVA na construção de casa em Portugal 2026

O IVA na construção de casa em Portugal é o imposto que mais gente esquece de orçamentar e o que mais mudou em 2026. Numa empreitada de construção nova, a taxa normal é de 23%, e isso transforma €200.000 de obra em €246.000 de fatura. A boa notícia é que, desde 1 de julho de 2026, quem constrói para habitação própria e permanente recupera grande parte desse imposto. A má é que basta uma fatura mal passada para perder o direito.

Em resumo

• Na construção nova, a regra é IVA a 23% sobre a empreitada, um custo a prever desde o início.
• O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, criou um reembolso de 17% do valor da obra (a diferença entre 23% e 6%) para habitação própria e permanente, pedido à AT após a autorização de utilização — a comunicação prévia de utilização, nos processos já no novo RJUE.
• O imóvel tem de valer até €660.982 e ser afeto a habitação própria permanente em 6 meses, mantida 12 meses.
• O IVA a 6% direto aplica-se à reabilitação de edifícios em ARU: desde a Lei n.º 48/2026 basta a localização, sem ORU aprovada.
• Sem faturas com NIF, descrição e identificação do imóvel, não há benefício nenhum.

IVA na construção de casa: a regra dos 23% que pesa no orçamento

O IVA na construção de casa nova aplica-se à generalidade dos trabalhos à taxa normal de 23%. Não é um detalhe contabilístico, é um encargo real que tem de estar no orçamento total desde o primeiro dia. Quem soma só o valor da empreitada e ignora o imposto descobre, tarde demais, que faltam dezenas de milhares de euros à conta.

O número fala por si. Numa empreitada de construção nova de €200.000, o IVA a 23% representa €46.000. É quase um quarto do valor da obra a juntar-se ao custo, e é por isso que o IVA merece uma linha própria no orçamento, ao lado do terreno, dos projetos e da margem de imprevistos.

Há despesas do processo que ficam de fora deste imposto. As taxas municipais de licenciamento e a autorização de utilização não estão sujeitas a IVA. Já os honorários dos técnicos associados ao processo, arquiteto, engenheiros, fiscal, estão. Saber o que leva imposto e o que não leva ajuda a fazer contas realistas a cada fatura.

O reembolso de IVA de 2026: recuperar 17% da obra

Desde 1 de julho de 2026, o regime de restituição do IVA (Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio) deixa recuperar o equivalente a 17% do valor da construção de habitação própria e permanente. Abrange o IVA faturado desde 1 de janeiro de 2026, em obras cujo pedido de licença ou comunicação prévia tenha entrado entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029. O mecanismo é simples de entender: o empreiteiro fatura à taxa normal de 23%, e é o dono de obra que pede o reembolso da diferença de 17% à Autoridade Tributária depois de ter o documento que legaliza a ocupação da casa. Uma nota para quem está a planear: o regime aplicável depende da fase em que o processo estiver a 1 de outubro de 2026, e não apenas da data em que foi submetido. Pelo artigo 12.º do DL 108/2026, o regime novo aplica-se aos processos iniciados depois dessa data e também aos que, tendo sido submetidos antes, ainda estejam na fase de saneamento e apreciação liminar. Quem já passou dessa fase mantém o regime anterior e pede a autorização de utilização como sempre. Quem transitar para o novo RJUE passa a submeter uma comunicação prévia de utilização, com termo de responsabilidade do diretor de obra ou do diretor de fiscalização, e pode usar a casa logo após a submissão.

Naquela empreitada de €200.000 com €46.000 de IVA, o reembolso de 17% devolve cerca de €34.000. É dinheiro que volta ao bolso de quem construiu, desde que as faturas estejam em conformidade desde o início. Os requisitos principais são claros:

1. Valor do imóvel até €660.982.
2. Pedido de licença ou comunicação prévia apresentado entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029.
3. Afetação a habitação própria e permanente em 6 meses após a autorização de utilização.
4. Manter essa afetação durante pelo menos 12 meses.
5. Pedido de restituição à AT até 12 meses após a autorização de utilização — a comunicação prévia de utilização, nos processos já no novo RJUE.
6. Devolução pela AT no prazo de 150 dias após receber o pedido.

Contratar a obra por fases, fundação, estrutura, acabamentos, a profissionais diferentes não faz perder o direito ao reembolso. O que conta é a conformidade das faturas e o enquadramento do projeto, não o número de empreiteiros envolvidos.

IVA a 6% na reabilitação: basta a ARU, sem ORU

O IVA a 6% direto na obra não se aplica a qualquer construção, e é aqui que muita gente se engana. A verba 2.23 do Código do IVA dá 6% às empreitadas de reabilitação de edifícios localizados numa Área de Reabilitação Urbana (ARU) delimitada pela câmara. Construção nova de raiz, mesmo dentro de uma ARU, fica de fora.

Durante anos, a Autoridade Tributária exigiu também uma Operação de Reabilitação Urbana (ORU) aprovada, e houve decisões dos tribunais nesse sentido. A Lei n.º 48/2026, de 17 de agosto, acabou com a dúvida: contam como reabilitação urbana as empreitadas em imóveis localizados numa ARU, independentemente da aprovação de uma ORU, com efeitos desde 2009. Na prática, pedir à câmara uma certidão que comprove a localização na ARU e entregá-la ao empreiteiro antes de adjudicar.

Existem três situações em que o IVA a 6% se aplica a uma obra: construção nova para habitação própria e permanente ao abrigo do regime de 2026, com reembolso posterior; reabilitação de edifícios em ARU, com a taxa aplicada diretamente (verba 2.23); e obras de remodelação, reparação ou beneficiação em habitação já existente (verba 2.27), em que os materiais só pagam 6% se não passarem de 20% do valor da empreitada. Em todos os casos, confirmar com o contabilista antes de adjudicar.

As faturas que decidem tudo, e o erro de adjudicar por fases sem gestão

O benefício fiscal vive ou morre nas faturas. Exigir sempre fatura com IVA discriminado, NIF do dono de obra e identificação clara do serviço e do imóvel, a todos os empreiteiros e projetistas. Sem estes elementos, a fatura não serve de base a qualquer reembolso, e não se corrige depois de emitida sem um processo formal junto da Autoridade Tributária.

A taxa de IVA também tem de ficar definida no contrato com cada prestador antes de adjudicar. Um empreiteiro que aplique a taxa errada cria um problema que não se resolve com um telefonema, exige um processo na AT. Guardar todas as faturas com IVA discriminado ao longo de toda a obra é a regra de ouro desta fase, porque são elas que sustentam o reembolso no fim.

O IVA da obra tem nuances difíceis de gerir quando se adjudica cada fase a um profissional diferente. Aí recomendo contratar um gestor de obra ou dedicar tempo a sério a esse acompanhamento. No meu caso, como adjudiquei tudo de uma vez ao mesmo empreiteiro em chave-na-mão, não tive de me preocupar. Na altura nem existiam estes benefícios fiscais nem a devolução do IVA que há em 2026, por isso quem constrói hoje deve ter todos estes detalhes em conta.

Quem adjudica a obra por fases a vários prestadores ganha controlo, mas herda a responsabilidade de garantir que cada fatura, de cada profissional, cumpre os requisitos. É um trabalho a tempo inteiro que justifica, muitas vezes, o custo de um gestor de obra.

Perguntas frequentes sobre o IVA da obra

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