Escritura e registo do terreno em Portugal 2026
IMT a 6,5%, Imposto de Selo e registo: o que se paga e que documentos ter antes da escritura do terreno. E onde fica mais barato.
A escritura e o registo do terreno são o momento em que a compra se torna definitiva e o comprador passa a ser, de facto e de direito, o dono. É também a fase em que os impostos batem à porta: o IMT e o Imposto de Selo, que têm de estar pagos antes de a caneta tocar o papel. Tratar disto na ordem certa, e perceber o que se paga, evita atrasos no dia da escritura e surpresas na conta final.
TL;DR — o essencial sobre a escritura e o registo
- A escritura formaliza a compra e o registo na Conservatória torna o comprador proprietário perante terceiros.
- Num terreno para construção paga-se IMT a 6,5% mais Imposto de Selo a 0,8%, antes da escritura.
- O Casa Pronta junta escritura, registo e impostos num só ato, mais barato que o cartório.
- As certidões têm de ter menos de 6 meses no dia da escritura.
- Guardar os comprovativos de IMT e Selo para sempre, são dedutíveis nas mais-valias de uma venda futura.
Segue a checklist da escritura e registo na app — passo a passo, sem esquecer nada.
Abrir checklist na app →Escritura e registo do terreno: o que cada passo significa
A escritura é o ato público que transfere a propriedade do vendedor para o comprador, e o registo na Conservatória do Registo Predial é o que torna essa transferência oponível a terceiros. São dois passos diferentes e ambos contam: sem escritura não há transmissão, e sem registo o comprador não é juridicamente o proprietário perante o resto do mundo.
É por isso que o registo da aquisição tem de ser feito logo a seguir à escritura. Um terreno comprado mas não registado fica num limbo perigoso, onde uma penhora ou uma venda dupla ainda afetam quem julga já ser dono. No serviço Casa Pronta, o registo é automático no mesmo ato, o que elimina este risco de raiz.
O ponto de partida documental são as certidões. A certidão predial e a caderneta predial têm de estar atualizadas e com menos de 6 meses no dia da escritura, ou arriscam ser recusadas. Confirmar também que a descrição do terreno na certidão corresponde à realidade física, porque divergências de área ou de confrontações complicam o licenciamento que vem a seguir.
IMT e Imposto de Selo: o que se paga num terreno para construção
Comprar um terreno para construção tem uma fatura fiscal fixa e previsível. O IMT, o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, aplica-se à taxa de 6,5% sobre o valor de aquisição ou o VPT, consoante o que for mais elevado. A este junta-se o Imposto de Selo, a 0,8% sobre o valor de aquisição, pago em simultâneo.
Num terreno comprado por €100.000, isto significa €6.500 de IMT e €800 de Imposto de Selo, um total de €7.300 só em impostos, a somar ao preço e aos custos da escritura. É uma fatia que tem de estar prevista no orçamento desde o início, ao lado do terreno, dos projetos e da margem de imprevistos.
O pagamento faz-se no Portal das Finanças ou num balcão da Autoridade Tributária, antes da data marcada para a escritura. A liquidação do IMT é simples, preenche-se o pedido, paga-se a guia e guardam-se os comprovativos para apresentar no ato. Quem recorre a crédito tem ainda um Imposto de Selo sobre o financiamento, que o banco costuma tratar e descontar na libertação do capital. Fazer estas contas antes evita chegar ao dia da escritura a descobrir que falta dinheiro para os impostos.
Há uma nuance importante para os mais novos. A isenção de IMT para jovens até aos 35 anos, que em 2026 vai até €330.539 de forma total e até €660.982 de forma parcial, foi desenhada para a compra da primeira habitação própria e permanente já construída. Um terreno para construção, por não ser ainda uma habitação, paga em regra os 6,5%. Confirmar sempre o enquadramento com o advogado ou solicitador antes de assumir qualquer isenção.
Casa Pronta ou cartório: onde fazer a escritura
A escritura faz-se num cartório notarial, numa conservatória ou através do serviço Casa Pronta, criado pelo Estado para simplificar tudo. O Casa Pronta é um balcão único onde a escritura, o registo e o pagamento de impostos acontecem no mesmo ato e local, o que poupa tempo e deslocações. O agendamento faz-se online ou na conservatória, e o ato corre num único dia.
A diferença de custo é real. No Casa Pronta o valor é fixo, à volta de €375 sem recurso a crédito e até cerca de €700 com hipoteca. Num cartório notarial os valores variam com o notário e a complexidade do negócio, e são em regra superiores aos do Casa Pronta. Para uma compra simples de terreno, o Casa Pronta costuma ser a opção mais económica e rápida.
Seja qual for a via, há documentos a reunir antes do dia marcado:
- Certidão predial e caderneta predial atualizadas, com menos de 6 meses.
- Comprovativos de pagamento do IMT e do Imposto de Selo.
- Documentos de identificação civil e fiscal de comprador e vendedor.
- Confirmação de que o financiamento está aprovado e disponível, se houver crédito.
- O CPCV original e os restantes documentos do terreno.
Não percas nenhum alerta crítico da escritura.
Ver alertas na app →Delegar num advogado e guardar tudo: o que aprendi
A escritura e o registo são dos passos que mais compensa delegar. Envolvem deslocações, prazos e documentos que se obtêm em horário de expediente, exatamente quando a maioria das pessoas está a trabalhar. Um advogado ou solicitador trata de tudo por um valor que costuma ser pequeno face ao tempo e às dores de cabeça que poupa.
No meu caso, a escritura e o registo foram tratados integralmente por um advogado, por um preço muito simpático, na ordem de poucas centenas de euros. Poupou imenso tempo. Eu e a minha mulher trabalhamos a tempo inteiro e temos dois filhos, era impossível andar a fazer visitas em horário laboral para assinaturas e registos. E mesmo os serviços digitais, que em teoria existem, muitas vezes não funcionam bem e acabam por demorar mais.
A última regra desta fase é documental: guardar tudo. A escritura, os recibos de IMT e Imposto de Selo, as certidões e o CPCV original ficam no dossier da obra. Os comprovativos de imposto guardam-se indefinidamente, porque são encargos dedutíveis no cálculo de mais-valias se um dia vender o imóvel. É papel que, anos depois, se traduz em dinheiro poupado. Com a escritura feita e o registo concluído, o terreno é finalmente seu, e a obra passa a depender só do projeto e das licenças, a fase que vem a seguir e que abre a construção propriamente dita.
Usa o Guia da Obra para acompanhar a escritura e cada fase da obra.
Experimentar grátis →Perguntas frequentes sobre a escritura e o registo
Quanto se paga de impostos na compra de um terreno para construção?
Paga-se IMT à taxa de 6,5% sobre o valor de aquisição ou o VPT, o que for mais elevado, mais Imposto de Selo a 0,8%. Num terreno de €100.000, dá €6.500 de IMT e €800 de Selo. Ambos têm de estar pagos antes da escritura, no Portal das Finanças ou num balcão da Autoridade Tributária, e os comprovativos guardam-se para deduzir em mais-valias numa venda futura do imóvel.
O que é o Casa Pronta e quanto custa?
É um serviço do Estado, num balcão único na Conservatória, que faz a escritura, o registo e o pagamento de impostos no mesmo ato. Custa à volta de €375 sem crédito e até cerca de €700 com hipoteca, valores fixos e em regra mais baixos do que num cartório notarial. Poupa tempo e deslocações.
Os jovens até 35 anos têm isenção de IMT na compra do terreno?
A isenção de IMT para jovens até 35 anos, em 2026 total até €330.539, aplica-se à primeira habitação própria e permanente já construída. Um terreno para construção, por não ser ainda habitação, paga em regra os 6,5%. Confirmar sempre o enquadramento com um advogado ou solicitador antes de contar com a isenção.
Tenho de registar o terreno logo a seguir à escritura?
Sim. Sem registo na Conservatória, o comprador não é juridicamente o proprietário perante terceiros, e fica exposto a penhoras ou a uma venda dupla. No Casa Pronta o registo é automático no mesmo ato. Num cartório, tratar do registo de imediato, sem deixar passar tempo.
Compensa entregar a escritura a um advogado?
Para quem trabalha a tempo inteiro, quase sempre sim. O processo envolve deslocações e prazos em horário de expediente, e os serviços digitais nem sempre funcionam como deviam. Um advogado ou solicitador trata de tudo por poucas centenas de euros, e o tempo e a tranquilidade que devolve compensam largamente o custo.
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