Contrato de remodelação: pagamentos e retenção

Numa remodelação, o poder do dono da obra mede-se em dinheiro por pagar. Enquanto falta pagar uma parte, o empreiteiro tem razões para voltar. Quando já recebeu tudo, voltar depende só da boa vontade dele. O contrato de empreitada de uma remodelação serve para isso: pôr por escrito o preço, o prazo, os pagamentos por trabalho feito e uma retenção que só se paga depois de corrigidos os defeitos.

Em resumo

• Acima de 20.000 euros, o contrato de empreitada tem de ser escrito. Abaixo, continua a ser a melhor proteção.
• Pagar por marcos de trabalho concluído, nunca por datas do calendário. O pagamento nunca deve andar à frente da obra.
• Reter 5% a 10% do valor da obra até os defeitos da receção estarem corrigidos, com um prazo escrito.
• Confirmar no portal do IMPIC que o empreiteiro tem alvará ou certificado para o valor da obra.
• Escrever penalidades por atraso, a forma de aprovar trabalhos a mais e quem paga licenças, contentores e seguros.

Porque um contrato de remodelação vale mais do que o orçamento aceite

Um orçamento aceite diz quanto custa a obra. Um contrato diz quando se paga, até quando se acaba, o que acontece se houver atraso e quanto fica guardado para os defeitos. É nesta segunda parte que se resolve a maioria das discussões, e é a que quase nunca fica escrita.

As queixas mostram onde as coisas correm mal. Segundo o Portal da Queixa, as reclamações sobre obras e empreiteiros passaram de 314 em 2024 para 461 em 2025, uma subida de 46,8%, e no primeiro trimestre de 2026 subiram 77,7% face ao mesmo período do ano anterior (dados divulgados pela Renascença em abril de 2026). Os motivos mais frequentes são o abandono da obra, os atrasos, os danos causados e a falta de resposta.

Nenhum destes motivos é o preço. São prazos, conclusão e resposta depois da obra, exatamente os temas que um orçamento não cobre e um contrato cobre.

O que a lei exige ao contrato de empreitada

Pelo artigo 26.º da Lei n.º 41/2015, os contratos de empreitada de obra particular cujo valor ultrapasse 10% do limite da classe 1 têm de ser escritos. Com a classe 1 nos 200.000 euros (Portaria n.º 212/2022), o limiar é de 20.000 euros. O contrato tem de identificar as partes, os alvarás ou certificados da empresa, o objeto da obra com as peças escritas e desenhadas, o valor e o prazo de execução. É a empresa de construção que tem de garantir que o contrato existe.

Sem forma escrita, o contrato é nulo, mas a lei impede a empresa contratada de invocar essa nulidade contra o dono da obra. Na prática, o dono da obra fica protegido, mas sem nada escrito que prove o que foi combinado.

Alvará ou certificado

Antes de assinar, confirmar no portal do IMPIC que a empresa está habilitada, de graça, pelo nome ou pelo NIPC. Pelo artigo 25.º da mesma lei, o certificado de empreiteiro de obras particulares habilita obras até 20% do limite da classe 1, ou seja, até 40.000 euros. Acima disso, a empresa precisa de alvará com classe adequada ao valor da obra.

Há uma exceção temporária. Nos concelhos abrangidos pela situação de calamidade da tempestade Kristin, o Decreto-Lei n.º 40-A/2026, de 13 de fevereiro, deixa as empresas com alvará de obras particulares fazer obras de uma classe acima da sua, quando se trata de reconstruir ou reparar edifícios danificados pela tempestade. O regime vale por um ano a contar de fevereiro de 2026.

O plano de pagamentos: por marcos, nunca à frente da obra

O plano de pagamentos é a parte do contrato que mais protege o dono da obra, porque é a que mantém o equilíbrio entre o que já se pagou e o que já está feito. A regra é simples: cada pagamento corresponde a um trabalho concluído e verificado, não a uma data.

Na minha remodelação, foi assim:

No meu caso não existiu contrato. Foi apenas a aceitação do papel onde estava descrito o orçamento e a transferência do valor que era pedido para arrancar. Depois pagámos uma segunda parte a meio, e o resto no fim de tudo.

É o modelo mais comum, e não é mau: há uma parte guardada para o fim. O problema é o que quer dizer «a meio» e «no fim». Sem marcos escritos, o meio é quando o empreiteiro pede, e o fim é quando ele diz que acabou.

Um plano por marcos, com números

Para uma remodelação de 30.000 euros, um plano equilibrado:

1. Adjudicação, na assinatura: 10% (3.000 euros), para o empreiteiro reservar equipa e encomendar materiais.
2. Demolições concluídas e entulho retirado: 15% (4.500 euros).
3. Canalização e eletricidade fechadas e testadas, antes de tapar as paredes: 25% (7.500 euros).
4. Revestimentos de paredes e pavimentos aplicados: 25% (7.500 euros).
5. Receção da obra, com a lista de defeitos assinada: 15% (4.500 euros).
6. Retenção, paga depois de corrigidos os defeitos: 10% (3.000 euros).

Cada marco é uma coisa que se vê. «Canalização testada» verifica-se com o empreiteiro, antes de a parede fechar. «Mês de março» não se verifica.

A retenção: o dinheiro que faz o empreiteiro voltar

A retenção é a parte do valor da obra que fica por pagar até os defeitos apontados na receção estarem corrigidos. Entre 5% e 10% é o habitual. Não é desconfiança: é a forma de manter o interesse do empreiteiro depois de a obra parecer acabada.

O que acontece sem ela é previsível. Foi o que vivi:

Ainda assim, houve problemas mais pequenos que foram aparecendo ao longo do tempo, e o empreiteiro, apesar de não se recusar a resolvê-los, também não foi fácil conseguir que arranjasse tempo para lá ir. Há temas que demoraram seis meses. Muito disso é porque ele já não vai receber mais dinheiro e não há contrato formal, por isso, na verdade, é só uma questão de honra e bom senso que o fazem voltar.

Há aqui uma observação contraintuitiva: pagar o resto no fim não chega, porque o fim do empreiteiro não é o fim dos problemas. Muitos defeitos só aparecem depois de se viver na casa algumas semanas, quando a torneira pinga ou a junta do mosaico abre. Se o último pagamento já foi feito no dia da entrega, não há nada a segurar. Por isso a retenção precisa de um prazo escrito depois da receção, por exemplo 60 a 90 dias, e não apenas de ser «o último pagamento».

A retenção não substitui a garantia legal. Numa empreitada sobre um imóvel, o Código Civil (artigo 1225.º) dá 5 anos de garantia, com denúncia do defeito no prazo de um ano depois de descoberto. Só que fazer valer a garantia exige reclamar por escrito e, no limite, ir a tribunal. A retenção resolve o mesmo problema sem advogados: o empreiteiro volta porque quer receber.

Prazo, atrasos e trabalhos a mais

O prazo de execução é obrigatório no contrato escrito, e sem penalidade é só uma intenção. Uma cláusula simples resolve: um valor por cada dia ou semana de atraso, descontado no pagamento seguinte, com um teto. Um valor pequeno chega para mudar a prioridade de uma obra na agenda do empreiteiro.

Os trabalhos a mais também se tratam no contrato. Qualquer trabalho fora do orçamento só avança com preço aprovado por escrito, antes de ser feito. Uma mensagem com o valor e a resposta «aceito» chega, desde que fique guardada. O artigo sobre como comparar orçamentos de remodelação explica como um orçamento por capítulos facilita esta conversa.

Por fim, escrever quem paga o que fica fora do preço: licenças e taxas, contentores, ocupação da via pública, seguros da obra e a limpeza final. São custos pequenos que, sem nada escrito, acabam sempre do lado do dono da obra. E se o IVA da obra for a 6%, a taxa e a forma de faturar também ficam no contrato, como se explica no artigo sobre o IVA a 6% nas obras de remodelação.

Um contrato simples e assinado

Não é preciso um contrato perfeito, é preciso um contrato assinado. Há minutas gratuitas de contrato de empreitada de obra particular, como a da AICCOPN, que servem de base para quase todas as remodelações. Anexar o documento de âmbito e o orçamento por capítulos, rubricados pelas duas partes, e o contrato fica com tudo o que importa.

Numa remodelação com projeto de arquitetura ou licença, o contrato fecha-se depois do licenciamento, porque é o projeto aprovado que define a obra. Assinar antes obriga a renegociar quando o projeto mudar.

Uma revisão por advogado custa pouco face ao valor de uma obra e faz sentido acima de certos montantes, ou quando o empreiteiro propõe a sua própria minuta. A pergunta a fazer é sempre a mesma: se a obra correr mal, o que diz este papel?

Perguntas frequentes sobre o contrato de remodelação